La liquidation judiciaire d’un promoteur en Alsace affirmant délivrer une garantie intrinsèque sans en remplir les conditions, a créé un important préjudice aux acquéreurs qui n’ont pas eu livraison de leur appartement alors qu’ils en avaient payé une grande partie.
Cette affaire a conduit le Gouvernement à prendre un décret encadrant le recours à la garantie intrinsèque en VEFA.
Les modifications suivantes sont applicables aux opérations dont le permis de construire est déposé à compter du 1er avril 2011 :
- le vendeur (promoteur) doit ouvrir un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et s’engager à y centraliser les fonds assurant le financement de l’immeuble ;
- ces fonds doivent être des « fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer, à l’exclusion des dations en paiement et des fonds issus d’emprunts » (et non plus des seuls « fonds propres du vendeur ») ;
- le vendeur ne peut comptabiliser que les ventes pour lesquelles « l’acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu’il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé » ;
- des appels de fonds sont intercalés entre les seuils de 35 %, 70 % et 95 % de la grille d’échelonnement des paiements afin de protéger l'acquéreur d’une défaillance du vendeur au stade du second œuvre :
35 % à l’achèvement des fondations ;
50 % à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
65 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
70 % à la mise hors d’eau ;
80 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;
90 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le décret contient également à l’article 3 une disposition très formaliste pour constater l’achèvement de l’immeuble. Décrié par les promoteurs et notamment l’UCI-FFB, cet article (applicable depuis fin septembre 2010) est en cours d’abrogation.